Qu'est-ce qu'une SCI ? Pourquoi et dans quel cadre utiliser ce statut ?

Une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs particuliers ou professionnels, comme les associés d’une entreprise, d’acheter et de gérer ensemble un bien immobilier. Dans le cas d’une entreprise, constituer une SCI présente de nombreux avantages notamment en cas de difficultés économiques, en matière fiscale, mais aussi pour se procurer des revenus fonciers complémentaires et faciliter la transmission ou la cession de sa société.

Les caractéristiques d’une SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale avec sa propre personnalité juridique qui est constituée d’au moins 2 associés. Elle peut être créée par une personne physique (un particulier) ou par une personne morale (une société).

Le principal et unique objet d’une SCI est de détenir et de gérer des biens ou un patrimoine immobilier. À travers elle, les associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour lesquels ils se partagent les bénéfices en fonction de leurs droits dans la société, mais aussi pour lesquels ils s’engagent à contribuer aux éventuelles pertes qui peuvent être engendrées.

Dans le cas d’une entreprise, une SCI permet notamment de posséder et d’administrer des biens comme des locaux commerciaux ou encore des bureaux. La SCI finance l’achat et la gestion des locaux et les met à la disposition de l’entreprise contre un loyer. Une SCI n’est en revanche pas habilitée à faire du commerce de ses biens immobiliers.

Pour créer une SCI, il est nécessaire de déterminer son objet, sa raison sociale (sa dénomination), son siège social, de nommer un gérant (ou plusieurs) chargé d’assurer son bon fonctionnement et de rédiger des statuts comme n’importe quelle autre société. Ces derniers définissent notamment l’étendue et les limites des pouvoirs du gérant. Ils peuvent par exemple prévoir que la vente ou l’achat d’un immeuble par la SCI soit conditionné à l’accord préalable des associés. Les statuts d’une SCI précisent également les conditions de vote et de majorité des associés.

En ce qui concerne la capital social d’une SCI, aucun minimum n’est requis. Il peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature.

Les statuts d’une SCI doivent ensuite être enregistrés auprès des services des impôts des entreprises, du greffe du tribunal de commerce compétent et la constitution d’une SCI est soumise à une publication dans un journal d’annonces légales.

Les avantages de créer une SCI pour une entreprise

Dissocier l’immobilier de l’entreprise en cas de problèmes financiers

En cas de difficultés financières d’une entreprise, les associés qui ont créé une SCI pour gérer leur immeuble professionnel les protègent des poursuites des créanciers de l’entreprise et les met à l’abri d’une éventuelle liquidation judiciaire.

Faciliter la transmission d’une entreprise

Dans le cas de la cession d’une entreprise familiale, la SCI permet notamment de transmettre l’activité en elle-même au descendant du chef d’entreprise le plus apte et de donner aux autres héritiers des parts via une donation-partage ou un testament.

Lors de la cession d’une entreprise, l’actif immobilier n’est pas considéré par les repreneurs qui s’intéressent davantage aux biens de production pour évaluer la valeur d’achat d’une entreprise, alors que les biens immobiliers pèsent lourd dans les finances d’une entreprise. Si ces biens sont gérés dans le cadre d’une SCI indépendante de la société, cette séparation facilite la cession, d’autant que le repreneur n’est pas obligé d’acheter les immeubles en même temps que l’entreprise.

S’assurer des revenus fonciers complémentaires

Une SCI génère des bénéfices constitués des loyers versés par l’entreprise pour occuper les locaux détenus. Ces bénéfices sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans le capital de la SCI et constituent donc un revenu foncier non négligeable qui peut être conservé même en cas de cession de l’entreprise.

Éviter l’indivision

Une SCI permet d’éviter l’indivision, c’est-à-dire l’obligation d’obtenir l’accord de toutes les parties prenantes, en particulier les héritiers d’un bien immobilier en cas de décès, situation souvent à l’origine de blocages. Le fonctionnement de la SCI est en effet plus souple en la matière car les statuts peuvent prévoir des conditions différentes pour céder un bien immobilier par exemple, et évitent que les héritiers directs se retrouvent propriétaires d'un immeuble en indivision.

Une fiscalité avantageuse

En cas de cession d’un bien immobilier, les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt seulement après 22 ans de détention. Dans le cas d’une SCI, la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition d’un bien immobilier ou de celle de la souscription des parts des associés, et non à partir de la date d’entrée du bien dans le patrimoine de la SCI. En conséquence, même en cas d’acquisition récente d’un immeuble, la revente de parts d’une SCI bénéficie de cette même exonération d’impôt.

Une entreprise a aussi la possibilité de déduire de son bénéfice fiscal les loyers et les charges qu’elle paie à une SCI.