Combien coûte la création d’une SCI ?

Une société civile immobilière désigne une structure juridique qu'il est possible de créer à partir de 2 personnes, qui deviennent des associés, dans l'objectif de constituer et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. La SCI est souvent utilisée dans le monde de l'entreprenariat car elle permet de posséder et d'administrer des biens en commun comme des locaux commerciaux ou des bureaux.

Dans ce cas-là, c'est en effet la SCI, dirigée par un ou plusieurs gérants, qui détient, finance et gère ces biens et les met à la disposition de l'entreprise en contrepartie du paiement d'un loyer. Une SCI présente bien des avantages car cette forme de société ne demande pas notamment aux associés d'apporter un capital minimum. D'autre part, les associés d'une SCI s’assurent des revenus fonciers complémentaires constitués des loyers payés par l'entreprise. Autre atout de la SCI : elle permet de dissocier les biens immobiliers de l'entreprise de la société elle-même avec pour conséquence de désolidariser les associés en cas de dettes, par exemple. Une SCI peut également permettre de bénéficier d'avantages fiscaux. Constituer une SCI suppose de respecter certaines démarches telles que la rédaction de statuts, la publication d'un avis de création, ou encore son immatriculation. Quels coûts prévoir pour la création d'une SCI ?

Le coût de rédaction et d'enregistrement des statuts d'une SCI

Comme toutes les sociétés, la création d'une SCI implique pour les associés de rédiger des statuts. Ces derniers ont pour but de définir les principes de fonctionnement et d’organisation de la SCI, ainsi que les règles qui s'appliquent aux associés.

Les statuts d'une SCI, qui doivent être datés et signés par tous les associés, doivent prendre une forme bien précise, notamment mentionner les informations suivantes :

• l'objet social de la SCI, c'est-à-dire la nature de son activité (qui ne peut en aucun cas être commerciale) ;
• la dénomination sociale de la SCI, autrement dit le nom donné à la société ;
• le siège social de la SCI, qui peut par exemple être le domicile de l'un de ses gérants ;
• la durée d'existence de la SCI, qui ne peut pas excéder 99 ans ;
• le montant du capital social de la SCI, qui ne nécessite ni un montant minimum, ni un montant maximum, et qui est constitué des apports en argent ou en nature de chacun des associés ;
• l'identité des associés de la SCI ;
• le nombre de parts sociales attribuées à chacun des associés en fonction de leur apport ;
• les principes de fonctionnement de la SCI (pouvoirs du ou des gérants, cession des parts sociales, affectation des bénéfices, organisation des assemblées générales, etc.).

Les statuts d'une SCI, qui consacrent la création de la société, peuvent faire l'objet d'un acte sous seing privé, c'est-à-dire qui ne fait pas intervenir un officier public, ou d'un acte notarié. Dans tous les cas, les statuts d'une SCI doivent prendre la forme d'un écrit.

Le recours à un notaire est cependant vivement conseillé. La rédaction des statuts, en particulier en ce qui concerne le fonctionnement de la SCI et la constitution du capital social, peut en effet être délicate.

S'adresser à un notaire est la garantie de ne pas passer à côté d'une obligation juridique ou fiscale et de déterminer très précisément les règles qui régissent la vie d'une SCI.

D'autre part, si l'un des associés apporte un immeuble dans le capital social de la SCI, un acte qui nécessite de recourir à la publicité foncière, les statuts de la société doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

Le coût à prévoir pour la rédaction des statuts d'une SCI par un notaire est environ de 2 500 euros.

L'enregistrement des statuts d'une SCI

Si les statuts d'une SCI sont rédigés par un notaire, il doivent faire l'objet d'un enregistrement auprès des services des impôts, et plus précisément des services de publicité foncière et de l'enregistrement (SPF-E) ou auprès des services départementaux de l'enregistrement (SDE) territorialement compétents, dans un délai d'un mois après leur signature par les associés. Le coût de cet enregistrement est de 125 euros toutes taxes comprises.

Il faut noter aussi compte tenu de la complexité que peut représenter la rédaction des statuts d'une SCI, sans obligation de devoir passer par un notaire, il est aussi possible d'avoir recours à des professionnels spécialisés dans ce type de formalité comme par exemple un avocat ou un expert-comptable. Une mission qui a donc forcément un coût et qui est facturée librement par ces professionnels.

Le coût d'avis de constitution d'une SCI

Comme pour la plupart des sociétés, la création d'une SCI implique de publier obligatoirement un avis dans un journal d'annonces légales avant son immatriculation. Cette démarche a pour but de rendre public son avis de constitution pour des questions de transparence et d'information large.

L'annonce légale de création d'une SCI doit comporter certaines informations :

• la dénomination sociale de la SCI ;
• le montant du capital social de la SCI ;
• l’adresse du siège social de la SCI ;
• l’objet social de la SCI ;
• la durée pour laquelle la SCI est constituée ;
• les noms et adresses des associés et du ou des gérants de la SCI ;
• les noms et adresses des personnes ayant le pouvoir d’engager la SCI envers des tiers ;
• l’indication du greffe du tribunal où la société sera immatriculée.

Cette annonce de constitution d'une SCI doit être publiée dans un journal d'annonces légales (JAL) ou un service de presse en ligne (SPEL), à partir du moment où ces supports sont habilités pour dans le département où est situé le siège social de la SCI. La liste de ces supports est disponible par département sur le site officiel des annonces légales d'entreprises, actulegales.fr.

Le coût de cette publication, qui est fixé par arrêté du ministère de l'Économie, est aujourd'hui forfaitaire et dépend du lieu où est créée la SCI. Il est de 181 ou 185 euros hors taxes selon les départements, hormis à La Réunion et à Mayotte où l'annonce légale de création d'une SCI est facturée 217 euros hors taxes.

Le coût d'immatriculation d'une SCI

Une fois les statuts d'une SCI rédigés et enregistrés auprès d'un centre des impôts, ainsi que l'annonce légale de sa création publiée, il est nécessaire de procéder à l'immatriculation d'une SCI au registre du commerce et des sociétés.

Cette formalité doit aujourd'hui être obligatoirement effectuée auprès du guichet unique de formalités des entreprises (la plateforme formalites.entreprises.gouv.fr), destiné à simplifier toutes les démarches des entreprises, et mis en place par l’Institut national de la propriété industrielle (INPI) pour le compte de l’État.

Pour procéder à l'immatriculation d'une SCI, le ou les gérants doivent créer un compte utilisateur sur cette plateforme lors de leur première connexion et déposer un dossier qui doit comporter les pièces suivantes :

• les statuts de la SCI signés par les associés ;
• la preuve du dépôt du capital social de la SCI sur un compte bancaire professionnel ;
• un justificatif de non-condamnation pénale pour le ou les gérants de la SCI ;
• l’annonce légale de la création de la SCI au journal d’annonces légales.

La démarche qui doit être réalisée auprès du guichet unique de formalités des entreprises est gratuite. Cependant, certaines des formalités que permet cette plateforme sont facturées. L'immatriculation d'une SCI au registre du commerce et des sociétés est ainsi payante. Son coût est de 66,88 euros toutes taxes comprises.

D'autre part, au moment de l'immatriculation d'une SCI, il est aussi nécessaire de procéder à la déclaration des bénéficiaires de la société. Une formalité qui est facturée 21,41 euros toutes taxes comprises.

En résumé, mis bout à bout, les différents coûts en lien avec la création d'une SCI varient de quelques centaines d'euros à près de 3 000 euros.